W marcu br. podatnik sprzedał grunt z budynkiem za kwotę 547.000 zł, będącą przychodem podatkowym. Do dnia sprzedaży suma odpisów amortyzacyjnych od budynku wyniosła 64.500 zł. Na koszty w kwocie 418.500 zł składają się wydatki na nabycie gruntu oraz niezamortyzowana wartość budynku (53.000 zł + 430.000 zł - 64.500 zł). 1. PK - zakup lokalu wraz z ułamkową częścią gruntu przypadającą na ten lokal (na podstawie aktu notarialnego) 320.000 zł: 30: 24: 2. FZ - faktura za sporządzenie aktu notarialnego: a) wartość netto opłaty: 1.600 zł: 30 : b) VAT naliczony podlegający odliczeniu: 368 zł: 22-1 : c) zobowiązanie ogółem (wartość brutto) 1.968 W artykule przedstawiamy, jak jest rozliczana sprzedaż samochodu wykupionego prywatnie z leasingu po zmianach obowiązujących od 2022 roku. Odpowiemy również na pytanie, czy decydując się na leasing opłaca wykup auta na cele prywatne! Sprzedaż samochodu wykupionego prywatnie z leasingu na gruncie PIT od stycznia 2022 roku Skoro prowadzona działalność gospodarcza polega na kupnie i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek, to sprzedaż nieruchomości stanowiącej towar handlowy uznać trzeba zgodnie z art. 14 ust. 1 za przychód z działalności gospodarczej. Podobnie też wskazał w interpretacji indywidualnej z 19 sierpnia 2014 roku Dyrektor Izby . Wielu przedsiębiorców decyduje się na zakup mieszkania lub domu na firmę. Takie rozwiązanie ma wiele korzyści finansowych, a ponadto jest to jeden z najlepszych sposobów na ulokowanie gotówki. Jednak przed podjęciem decyzji o zakupie nieruchomości, warto poznać wszystkie wady i zalety tego warto sprawdzić przed zakupem mieszkania na firmę?Zanim zdecydujesz się podpisać umowę z osobą sprzedającą mieszkanie, sprawdź księgi wieczyste, w których zawarta jest informacja o stanie prawnym nieruchomości. Dodatkowo przeanalizuj wszelkie dokumenty z ewidencji gruntów i budynków. Pamiętaj, że kupno mieszkania na firmę to spora inwestycja, dlatego ważne jest skontrolowanie wszelkich aspektów prawnych. Ponadto, jeśli chcesz wynajmować nieruchomość, powinieneś zorientować się, jak wyglądają kwestie czym należy pamiętać, kupując mieszkanie na firmę od dewelopera?Zdecydowałeś się kupić mieszkanie na firmę od dewelopera? Zanim podpiszesz umowę, zweryfikuj stan prawny nieruchomości i przejrzyj najważniejsze dokumenty. Ponadto zastanów się, czy dany lokal będzie wystawiony na wynajem, czy też użytkowany przez Ciebie. Pamiętaj, że mieszkania z rynku pierwotnego często znajdują się na obrzeżach miasta, dlatego są mało atrakcyjne dla wielu osób poszukujących nieruchomości do wynajęcia. Największą popularnością cieszą się mieszkania zlokalizowane w centrach miast, położone w pobliżu sklepów, uczelni i miejsc tętniących życiem. Ponadto należy pamiętać, że najatrakcyjniejsze mieszkania od deweloperów są sprzedawane jeszcze przed rozpoczęciem budowy. Z tego względu na odbiór nieruchomości trzeba czekać nawet kilka lat. Jeśli zależy Ci na czasie, rozważ zakup mieszkania na firmę z rynku mieszkania na firmę pod wynajemWielu przedsiębiorców zastanawia się, czy istnieje możliwość zakupu mieszkania na firmę pod wynajem. Oczywiście jest taka opcja i niesie ona za sobą wiele korzyści. Decydując się na to rozwiązanie, należy pamiętać, że zysk osiągnięty z najmu jest zaliczany jako przychód z działalności. Z tego względu do rozliczenia potrzebne są faktury. Aby cieszyć się, jak największymi korzyściami, najlepiej wynajmować nieruchomość innemu przedsiębiorcy. W takim przypadku można odliczać w rozliczeniu wysokość podatku VAT i zastosować stawkę 23%.Zakup mieszkania na firmę – zaletyWedług specjalistów kupno mieszkania na firmę ma wiele zalet i gwarantuje spore korzyści finansowe. Przede wszystkim kupując nieruchomość na firmę, można wliczyć jej wartość w koszty działalności. Dzięki temu zabiegowi istnieje szansa na skuteczne obniżenie wartości podatku dochodowego. Ponadto kupując mieszkanie na firmę, można bez przeszkód rozliczyć wszelkie wydatki związane z remontem i wykończeniem jako koszty podatkowe. Dodatkowo podatki gruntowe i podatki od nieruchomości można traktować jako koszty nieruchomości na firmę a VATKupując nieruchomość na firmę, należy dowiedzieć się, czy sprzedawca będzie występował jako VAT-owiec. Jeśli okaże się, że tak, to w kosztach mieszkania znajduje się VAT wynoszący 8% lub 23% w zależności od wielkości nieruchomości. Należy pamiętać, że zakup domu lub mieszkania na firmę, pozwala na odliczenie VATu w późniejszym mieszkania na firmę czy prywatnie?Większość osób rozważa zakup nieruchomości na firmę ze względu na możliwość odliczenia VAT. Jednak mało kto wie, że kupując mieszkanie prywatnie, również można otrzymać zwrot tego podatku. Ponadto osoby, które chcą wynajmować kupiony lokal, powinny pamiętać, że opodatkowanie przychodów z działalności gospodarczej jest mniej korzystne niż opodatkowanie przychodów z najmu. Dlatego zakup mieszkania na firmę nie zawsze jest opłacalny. Należy dodatkowo zaznaczyć, że sprzedając nieruchomość firmową wcześniej niż po upływie pięciu lat, przychód można przeznaczyć wyłącznie na własne cele mieszkaniowe. Nie istnieje opcja przeznaczenia go na zakup kolejnego lokalu. Zatem przed dokonaniem transakcji zastanów się dobrze nad swoimi planami i wybierz opcję dopasowaną do swoich możliwości i potrzeb. Mam pytanie związane z zakupem gruntu przemysłowego w kontekście podatku VAT i kosztów. Prowadzę działalność gospodarczą i zamierzam kupić grunt będący w sąsiedztwie, żeby powiększyć swój teren. Grunt chcę kupić na swoją firmę, na fakturę VAT. Co z podatkiem VAT? Czy mogę zakup wrzucić w koszty? Prawo do odliczenia VAT w związku z zakupem towaru Prawo do odliczenia podatku naliczonego zostało określone w art. 86 ust. 1 ustawy VAT. Zgodnie z tym przepisem w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi prowadzącemu działalność gospodarczą, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. W świetle tej definicji prawo do odliczenia VAT w związku z zakupem towaru (np. gruntu) przysługuje, jeżeli podatnik ma status czynnego podatnika podatku VAT i nie korzysta ze zwolnienia od podatku. Naturalnie również sprzedający musi być czynnym podatnikiem podatku VAT, ponieważ tylko taka osoba może wystawić FV zawierającą kwotę podatku naliczonego, którą następnie Pan będzie mógł odliczyć. W rezultacie sprzedawca nie może być ani osobą prywatną, ani też podatnikiem zwolnionym od VAT. Jak bowiem czytamy w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy VAT nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku. Zakup gruntu na firmę Zastanówmy się w jakich warunkach dostawa gruntu będzie zwolniona od podatku dla sprzedającego, co automatycznie wykluczy możliwość odliczenia podatku VAT z Pana perspektywy. Otóż w myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy VAT zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Jak natomiast czytamy w art. 2 pkt 33 ustawy VAT przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W rezultacie, jeżeli przedmiotem sprzedaży jest grunt niezabudowany, który ma cechy inne niż teren budowlany w myśl ustawy VAT to sprzedający będzie w tym zakresie korzystał ze zwolnienia od podatku VAT. Powoduje to, że FV będzie wystawiona ze stawką ZW („zwolniony od podatku”), co oznacza, że na fakturze nie będzie kwoty podatku naliczonego do odliczenia. Od takiej transakcji VAT-u Pan nie odliczy. Czy wartość gruntu można ująć jednorazowo w kosztach uzyskania przychodu w momencie zakupu? Przejdźmy następnie do kwestii kosztów podatkowych na gruncie PIT. W tym zakresie składniki majątku wykorzystywane w działalności gospodarczej są podzielone na dwie grupy: takie, które są bezpośrednio ujmowane w kosztach oraz takie, od których dokonuje się odpisów amortyzacyjnych. Zaznaczmy wyraźnie, że grunt stanowi środek trwały podlegający wpisowi do ewidencji ŚT, który jednakże nie podlega amortyzacji. Zgodnie z art. 22c pkt 1 ustawy PIT amortyzacji nie podlegają grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów będące środkami trwałymi. Pozostaje zatem pytanie, czy wartość gruntu można ująć jednorazowo w kosztach uzyskania przychodu w momencie zakupu? Niestety też nie. Zgodnie z art. 23 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy PIT. Nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków na nabycie gruntów lub prawa wieczystego użytkowania gruntów, z wyjątkiem opłat za wieczyste użytkowanie gruntów – wydatki te, zaktualizowane zgodnie z odrębnymi przepisami, pomniejszone o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, są jednak kosztem uzyskania przychodów przy określaniu dochodu z odpłatnego zbycia rzeczy określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. d, oraz gdy odpłatne zbycie rzeczy i praw jest przedmiotem działalności gospodarczej, a także w przypadku odpłatnego zbycia składników majątku związanych z działalnością gospodarczą, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, bez względu na czas ich poniesienia. Podsumowując, wartość nabytego gruntu nie podlega amortyzacji. Nie podlega również bezpośredniemu ujęciu w kosztach podatkowych. Wartość gruntu będzie dla Pana stanowiła koszt dopiero w momencie sprzedaży tego gruntu. Wtedy dopiero przychód uzyskany ze sprzedaży gruntu będzie Pan mógł pomniejszyć o wydatek na jego zakup. Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej ▼▼▼ Zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy o PIT kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23. W przepisie art. 23 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy wskazano, że nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków poniesionych na nabycie gruntów lub prawa wieczystego użytkowania gruntów, z wyjątkiem opłat za wieczyste użytkowanie gruntów. Polecamy: serwis Podatki osobisteWydatki te, pomniejszone o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, są jednak kosztem uzyskania przychodów przy określaniu dochodu z odpłatnego zbycia rzeczy określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. d), oraz gdy odpłatne zbycie rzeczy i praw jest przedmiotem działalności gospodarczej, a także w przypadku odpłatnego zbycia składników majątku związanych z działalnością gospodarczą, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, bez względu na czas ich poniesienia. Powołany przepis nie będzie miał jednak zastosowania w sytuacji gdy z racji specyfiki prowadzonej działalności gospodarczej, zakupione grunty na sprzedaż stanowić będą towar handlowy. Polecamy: Limity ulg i odliczeń w PIT Jeżeli przedsiębiorca prowadzi działalność gospodarczą w zakresie kupna-sprzedaży nieruchomości na własny rachunek, a zdarzenia gospodarcze ewidencjonuje w podatkowej księdze przychodów i rozchodów to nabyta nieruchomość gruntowa z przeznaczeniem do dalszej odsprzedaży będzie stanowić towar handlowy i jako towar handlowy powinna być ujmowana w prowadzonej ewidencji księgowej. Na podstawie art. 22 ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych koszty uzyskania przychodów, z zastrzeżeniem ust. 5 i 6, są potrącane tylko w roku podatkowym, w którym zostały poniesione. Dzień poniesienia kosztu uzyskania przychodów w przypadku podatników tj. prowadzących podatkową księgę przychodów i rozchodów, o których mowa w ust. 6, uważa się dzień wystawienia faktury (rachunku) lub innego dowodu stanowiącego podstawę do zaksięgowania (ujęcia) kosztu – art. 22 ust. 6b ustawy. Sposób prowadzenia podatkowej księgi przychodów i rozchodów określa rozporządzenie Ministra Finansów z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie prowadzenia podatkowej księgi przychodów i rozchodów (Dz. U. Nr 152, poz. 1475 z późn. zm.). Zgodnie z § 17 ust. 1 powołanego rozporządzenia Ministra Finansów zakup materiałów podstawowych oraz towarów handlowych musi być wpisany do księgi, z zastrzeżeniem § 30, niezwłocznie po ich otrzymaniu, najpóźniej przed przekazaniem do magazynu, przerobu lub sprzedaży. Jeżeli na koniec roku podatkowego, w którym podatnik zakupił grunty (towary handlowe) nie osiągnął przychodu z ich zbycia jest on zobowiązany do ujęcia tych gruntów w spisie z natury na koniec roku zgodnie z § 27 rozporządzenia. Przygotuj się do stosowania nowych przepisów! Poradnik prezentuje praktyczne wskazówki, w jaki sposób dostosować się do zmian w podatkach i wynagrodzeniach wprowadzanych nowelizacją Polskiego Ładu. Tyko teraz książka + ebook w PREZENCIE Osoba będąca współwłaścicielem spółki jawnej, prowadząca działalność, chce zakupić 4 mieszkania w kamienicy z zamiarem późniejszego wynajmu. Czy bardziej opłacalne z punktu widzenia podatkowego, kosztów jest zakupienie nieruchomości prywatnie i np. zameldowanie się w lokalu, czy na firmę? Kiedy i w jakiej wysokości dla obu opcji powstaje obowiązek podatkowy, przyjmując również, że wartość mieszkań 1,2 mln zł zostałaby teraz pobrana przez wspólnika jako zaliczka na poczet zysku? Zasady funkcjonowania spółki jawnej Spółką jawną jest spółka osobowa*. Spółka osobowa może we własnym imieniu nabywać prawa, w tym własność nieruchomości i inne prawa rzeczowe, zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana. Spółka osobowa prowadzi przedsiębiorstwo pod własną firmą. Stanowi to specyfikę spółki jawnej (osobowej). Nie jest to spółka cywilna, a której majątek spółki stanowi własność (współwłasność łączną wspólników). Spółka jawna należy do tak zwanych ułomnych osób prawnych. Podmiotowość prawna oznacza zdolność do bycia podmiotem praw i obowiązków, pośrednio także do bycia stroną różnego rodzaju postępowań. Cechą charakterystyczną spółki jawnej jest to, że majątek spółki jawnej stanowi wszelkie mienie wniesione jako wkład lub nabyte przez spółkę w czasie jej istnienia. Majątek spółki nie ma związku z prywatnymi majątkami jej wspólników. Wspólnicy maja prawo do zysku wypracowanego przez spółkę oraz posiadają w niej ogół praw i obowiązków( którym mogą swobodnie dysponować). Wspólnicy nie mają prawa do tego, by samodzielnie (bez innych wspólników) dysponować majątkiem spółki jak swoim majątkiem prywatnym. Każdy ze wspólników spółki jawnej ma prawo do równego udziału w zyskach i uczestniczy w stratach w tym samym stosunku, bez względu na rodzaj i wartość wkładu. Nie jest jednak współwłaścicielem majątku jaki nabywa spółka. Mając prywatny majątek, wspólnik może wnieść go do spółki, i wtedy właścicielem staje się spółka, lub pozwolić spółce korzystać z niego na ustalonych umownie zasadach, nie tracąc prawa własności. Odpowiedzialność wspólnika za długi spółki Dodam, iż w zakresie odpowiedzialności za długi spółki. ta odpowiedzialność wobec wierzycieli następuje w pierwszej kolejności z majątku spółki, a następnie z całego majątku osobistego wszystkich wspólników. Wspólnicy odpowiadają solidarnie za zobowiązania spółki. To powoduje, że możliwe jest sfinansowanie zakupu przez wspólnika nieruchomości w oparciu o pobrane ze spółki zaliczki na poczet zysku; w takim układzie zakupu dokonuje wspólnik i tylko on jest właścicielem nabywanych nieruchomości. Przy zakupie przez wspólnika (sfinansowanym jak wskazano wyżej) występuje taka zasada zakupu jak przy jednoosobowej działalności gospodarczej – gdzie przedsiębiorca nabywa majątek tylko dla siebie, nawet jak nabywa go do działalności. Tutaj majątek nabywałby wspólnik, a nie spółka. Fakt, że zakup byłby finansowany z zaliczek na poczet zysku, nie powoduje, że majątek staje się majątkiem spółki. Aby mieszkania stały się majątkiem spółki, zakup musiałby być dokonany przez spółkę (decyzja wszystkich wspólników). Zakup nieruchomości na wynajem przez spółkę jawną Wskazuje Pani, że osoba będąca współwłaścicielem spółki jawnej chce zakupić 4 mieszkania w kamienicy z zamiarem późniejszego wynajmu. Może to uczynić i będzie wyłącznym ich właścicielem. Jeżeli zakup dokonany miałby być „na firmę”, czyli przez spółkę, wymaga to zgody wszystkich wspólników i zakupu przez spółkę, dokonania zapłaty przez spółkę, faktury zakupu wystawionej na spółkę, umowy zakupu zawartej przez spółkę. Właścicielem zakupionych mieszkań byłaby spółka, a nie jej wspólnicy ani trym bardziej jeden z nich. Dla spółki mieszkania byłyby środkami trwałymi, które po wprowadzeniu do ewidencji środków trwałych mogłyby być amortyzowane (co stanowiłoby koszty uzyskania przychodu w przypadku uzyskiwania przychodu z ich najmu). Oczywiście spółka powinna mieć w zakresie swej działalności prowadzenie wynajmu nieruchomości na cele mieszkaniowe oraz jako lokale użytkowe. Opodatkowanie przychodów z najmu nieruchomości przez spółkę jawną Sama spółka jawna jest podatnikiem w zakresie podatku VAT. Przychody z najmu podlegałyby podatkowi VAT. W zakresie podatku dochodowego podatnikami są jej wspólnicy. Dla wspólników przypadający na nich dochód ze spółki jest dochodem z działalności gospodarczej. Na podstawie zapisów dokonanych w prowadzonej przez spółkę jawną księdze podatkowej każdy ze wspólników oblicza swój dochód z prowadzonej w formie tej spółki działalności gospodarczej, jako nadwyżkę przypadającej na niego (proporcjonalnie do jego prawa do udziału w zysku) kwoty przychodów nad kosztami ich uzyskania (obliczonymi z zachowaniem tej samej proporcji). Tak uzyskany i obliczony dochód podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym na zasadach ogólnych. Stawka podatku zależna byłaby od dochodu uzyskanego przez wspólnika: w rachubę wchodzi stawka 18% – dochód do 85 528 zł oraz druga stawka 15395 zł 4 gr + 32% nadwyżki ponad 85 528 zł). Ponadto uchwalona została „danina solidarnościowa” – podatek przy bardzo dużych dochodach, np. 4% od nadwyżki ponad 1 000 000 zł w skali roku. Nie jest możliwa sytuacja, że zakupu dokonuje spółka, a dochód z wynajmu prowadzi tylko jeden ze wspólników na własny rachunek i dochody z tego tytułu opodatkowuje samodzielnie. Zameldowanie się w mieszkaniu nie ma znaczenia dla zasad wynajmu oraz zasad opodatkowania dochodu/przychodu z najmu. …........................... Limit roczny dla przychodów z najmu Zakup przez wspólnika do majątku własnego daje mu prawo decydowania o losie zakupionych mieszkań. UWAGA Zasady opodatkowania, jakie obowiązują w tym roku, ulegną diametralnym zmianom od 2019 r. Zgodnie z projektem nowelizacji ustaw o podatkach dochodowych od 2019 r. ma obowiązywać limit roczny dla przychodów z najmu, które mogą korzystać ze zryczałtowanej formy opodatkowania, w wysokości 100 tys. zł. Limit ten dotyczyć będzie łącznie małżonków, między którymi istnieje wspólność majątkowa. Zmiana ta ma ograniczyć stosowania tej formy opodatkowania tylko do podatników, którzy tego rodzaju przychody traktują jako dodatkowe źródło dochodów. Obecne przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych( PIT)nie wprowadzają ograniczeń pod względem ilości wynajmowanych mieszkań, które pozbawiłyby wynajmującego możliwości rozliczenia ryczałtem 8,5%. Dlatego dochód z czterech mieszkań, które będą przeznaczone na wynajem – może być zaliczony do odrębnego źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – o ile złożone byłoby w terminie stosowne oświadczenie o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym a najem nie będzie realizował znamion działalności gospodarczej (wg obecnie obowiązujących przepisów). ALE Przepis art. 10 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (PIT) zawiera katalog źródeł przychodów podlegających opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Określenie, z jakiego źródła pochodzi przychód, ma ogromne znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak ustalenie sposobu opodatkowania przychodu, możliwości odliczenia kosztów jego uzyskania itp. Jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie np. zakwalifikowany częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego. I tak zgodnie z art. 10 ust. 1 ww. ustawy odrębnymi źródłami przychodów są określone w pkt 3 i 6 tego przepisu: pozarolnicza działalność gospodarcza (pkt 3), najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (pkt 6). Pojęcie działalności gospodarczej Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z tym przepisem „za pozarolniczą działalność gospodarczą uważa się działalność zarobkową, wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową, polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż, polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych – prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4–9 ustawy”. Tak więc działalność gospodarcza to taka działalność, która prowadzona jest: w celu osiągnięcia dochodu – przy czym nawet ewentualna strata będąca wynikiem tej działalności nie pozbawia jej statusu działalności gospodarczej, bowiem istotny jest sam zamiar osiągnięcia dochodu, w sposób ciągły – jednakże przesłanki tej nie należy rozumieć jako konieczność wykonywania działalności bez przerwy. Istotny jest zamiar powtarzalności określonych czynności celem osiągnięcia dochodu. Przy czym o ciągłości, w przypadku najmu, nie przesądza wynajmowanie danej nieruchomości przez kilka lat, lecz powtarzalność podejmowanych działań, w sposób zorganizowany – co oznacza, że podejmowane działania są podporządkowane obowiązującym regułom, normom i służą osiągnięciu celu, mają wpływ na racjonalność gospodarowania posiadanymi środkami, a tym samym uczestnictwa w obrocie gospodarczym. Zauważyć należy, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie uzależnia uznania danego działania za pozarolniczą działalność gospodarczą od faktu zarejestrowania (zgłoszenia do właściwego rejestru, np. CEIDG w przypadku osób fizycznych) tej działalności. Każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki stanowi, w rozumieniu przepisów ww. ustawy, pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego, czy podatnik dokonał jej rejestracji. Jeżeli rozmiar, powtarzalność, zarobkowy charakter oraz zorganizowany sposób wskazują na znamiona działalności gospodarczej, to w takim przypadku wynajem nieruchomości spełnia przesłanki uznania go za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i winien zostać rozliczony na zasadach właściwych dla tej działalności. Przychody z najmu a podatek dochodowy W myśl art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodami z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą. Definicja najmu nie została zawarta w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych. Umowa najmu jest umową prawa cywilnego, regulowaną przepisami kodeksu cywilnego, zaś dochody z realizacji tej umowy są z woli ustawodawcy opodatkowane. Przychodem z najmu jest ustalony w umowie czynsz. Z treści art. 659 § 1 Kodeksu cywilnego wynika bowiem, że przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. W pewnym przypadku są podstawy do twierdzenia, że opisany najem spełnia przesłanki, o których mowa w art. 5a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Pani podjęła decyzję o rozmiarze, decydując się na wynajem dwóch mieszkań, z tego jednego długoterminowo drugiego krótkoterminowo. Świadczy to o tym, że najem nie ma związku z okazjonalnym, przypadkowym charakterem, ale jest przewidziany w sposób zorganizowany dla co najmniej jednego z mieszkań. Fiskus uznał, że czerpie pani korzyści finansowe na szeroką skalę. Że pani działaniom towarzyszy zamiar wynajmowania co najmniej jednego mieszkania w celu zarobkowania, które wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Dlatego co najmniej jeden z posiadanych lokali uznany został za składnik majątku związany z prowadzoną działalnością gospodarczą polegającą na wynajmie tego lokal mieszkalnych, nawet jeśli pani nie dokona jej rejestracji. Z wykładni literalnej art. 10 ust. 1 pkt 6 wynika jasno, że wynajem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą nie jest przychodem z najmu, lecz z działalności gospodarczej. A o tym, czy mamy do czynienia z działalnością gospodarczą, czy też z najmem, decyduje spełnianie przesłanek określonych w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a nie decyzja podatnika, że nie będzie prowadził działalności gospodarczej polegającej na wynajmie kilku lokali mieszkalnych. Innymi słowy o tym, czy mieszkania będą wchodziły w skład majątku związanego z prowadzoną działalnością gospodarczą polegającą na wynajmie mieszkań, nie decyduje wola podatnika, lecz to, czy najem mieszkań spełnia przesłanki definicji działalności gospodarczej zawartej w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych. Kiedy najem mieszkań spełnia przesłanki działalności gospodarczej? O tym, czy mamy do czynienia z działalnością gospodarczą, czy też z najmem, bynajmniej nie stanowią okoliczności określone przez samego podatnika, tylko spełnienie obiektywnych przesłanek określonych w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wynajem będący szeregiem cyklicznych, powtarzalnych, w sposób zorganizowany i ciągły czynności, podejmowanych w celach zarobkowych, prowadzony przy pomocy wyspecjalizowanych podmiotów, które do tego celu zostały zaangażowane – nosi cechy zorganizowania i ciągłości. Najem krótkoterminowy za pomocą pośrednika posiada wszystkie cechy działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – ma charakter zarobkowy, jest prowadzony w sposób zorganizowany i ciągły, na własny rachunek i ryzyko. W związku z tym nie ma możliwości opodatkowania go na zasadach najmu prywatnego. Takie działania spełniają przesłanki prowadzenia działalności gospodarczej wymienione w art. 5a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, co wyklucza prawo do opodatkowania przychodów z najmu w roku 2018 ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych w wysokości 8,5%. A to oznacza, że od momentu uzyskania przychodów wynajmujący niewmieszania właściciel będzie miał obowiązek opodatkowania ich jako przychodów z działalności gospodarczej, której definicja została zawarta w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Gdyby właściciel (wspólnik) prowadził formalnie zarejestrowana działalność gospodarczą wynajmu lokali mieszkalnych – to przychody uzyskiwane z tytułu wynajmu lokali mieszkalnych zaliczyłaby do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i musiałby opodatkować w sposób przewidziany dla tego źródła — czyli według stawki 18% z zastosowaniem kosztów uzyskania przychodów i odliczeniami od przychodu. Podstawą opodatkowania na zasadach ogólnych jest bowiem dochód, tj. nadwyżka przychodów nad kosztami ich uzyskania. Dochody z najmu łączy się z innymi dochodami opodatkowanymi wg skali podatkowej Opodatkowanie ryczałtem przychodów z najmu Od opodatkowanie ryczałtem 8,5% ma być możliwe tylko przy przychodach z najmu do kwoty 100 000 zł w skali roku. Przychód powyżej tej kwoty to opodatkowanie na zasadach ogólnych. Jakie zasady i stawki będą dla wynajmu mieszkań, okaże się dopiero po opublikowaniu zmian w dzienniku ustaw. O ile nastąpi to do 30 listopada – będą nowe zasady od Cena zakupu mieszkań niezależnie od tego, czy kupi to wspólnik, czy spółka, nie stanowiłaby bezpośrednio kosztów uzyskania przychów. W spółce kosztem byłyby odpisy amortyzacyjne oraz koszty utrzymania mieszkań. W razie opodatkowania w formie ryczałtu nie mamowy o kosztach. Stosownie do ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne: „Art. 12. 2. Podatek zryczałtowany, o którym mowa w ust. 1, pobiera się bez pomniejszania przychodu o koszty uzyskania. Art. 13. 1. Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych w pierwszej kolejności ulega obniżeniu o kwotę składki na ubezpieczenie zdrowotne opłaconej przez podatnika, o której mowa w art. 27b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym, jeżeli nie została odliczona od podatku dochodowego. Art. 13a. Do ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, obniżonego zgodnie z art. 13, stosuje się odpowiednio art. 27g ustawy o podatku dochodowym”. Przy najmie prywatnym i ryczałcie nie ma kosztów uzyskania przychodów, które wpływałyby na ustalenie podstawy opodatkowania. Odliczanie kosztów uzyskania przychodów byłoby możliwe, gdyby wspólnik prowadził formalnie zarejestrowaną działalność gospodarczą i opłacała podatek wg zasad ogólnych lub wybrał opodatkowanie na zasadach ogólnych (bez działalności gospodarczej). A zasady ogólne to stawka podatku na poziomie 18% i prawo do odejmowania od przychodu kosztów ich uzyskania. * Stan prawny z dnia r. Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej ▼▼▼

zakup gruntu na firmę czy prywatnie